文/顾天杰

四限放开 进行时

春节之前上海两会期间，几位委员联合提出一份《关于上海调整楼市四限政策的建议》。

(资料图)

四限指的是限购、限贷、限售、限价这类房产调控政策，它们曾经是地方政府手里最强的杀手锏。

（来源：澎湃新闻微博）

作为一线标杆的上海，已经有人开始提议调整四限了，足以称得上是一个楼市风向标。

这份政策建议里主要包括四个方面的内容：

一、调整限购

委员们建议有条件、分区域地试点放松限购。

远郊地区外地户籍购房从5年社保缩短到2年。工作单位在远郊的，原则上可于工作单位所在区域增加1套房资格。

二、放松限贷

简单来说就是在贷款还清前提下，实行认房不认贷。

委员们认为首套房应该回归只认套数，只要是唯一住房就应该有首套房信贷政策。

三、放松限售

在10万一平米以上的高端住宅，保持限售基础上，全面取消其他新房限售，加快二手房流动性激活市场。

四、调整限价

10万一平米以上的高端住宅限价放松，同时增加额外税费。已经设置房地联动成交价的土地，酌情适度逐步放开限价。

未来出让的含宅土地，不设置房地联动价，按市场发展规律浮动价格。

这些建议里的每一条细则都非常有可操作性，针对性也很强。

首先是限购调整，众所周知目前流动性最好的二手房是上海五大核心区的老破小，尤其是带有第一梯队学区的房子最好卖。

对于远郊和非核心区的一二手房，除非与周边新房的倒挂比较严重，否则流动性普遍不太行。

限购调整就是在帮助上海非核心地段快速去化，让有稳定工作和买房需求的人买到房子。

其次是限贷，说实话目前上海各大银行的房贷额度比较充足，从认房又认贷转变为只认首套房，就又释放了一小波购买力。

接下来的限售和限价都是针对高端住宅与豪宅。

对于高净值人群来说豪宅已经是一种保值资产了，上海在此前的一轮封闭放开后，优质豪宅迎来了一波换手，成交非常火热。

对豪宅加收税费并不会影响高净值人群的购买欲望。

如果用一句话总结委员们的提议，就是：

应买尽买，应贷尽贷，应税尽税。

2023年之后，上海市场依旧保持了一定的热度。

阳康之后去买房，已经从一句调侃变成了现实。

克而瑞上海统计显示，1月5日到12日，上海入市7个新建项目中，鸿印里和建发华发古美华庭两项目全部售罄。

在1月12日位于静安区的鸿印里项目正式开盘选房，均价达到14.2万元/平方米，入围分达到81.4分，再现千人摇号盛况。

（来源：安居客）

另一份中原地产的数据显示，1月2日到8日，上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%。

新房很热，二手房变冷继续探底，是上海楼市的真实写照。

上海链家的统计数据显示，继10月的1.65万套、11月的1.61万套低位之后，2022年12月，上海二手房成交量持续下探，当月仅成交1.2万套，环比下降23%。

新房和土地拍卖紧密相连，土拍金额又是地方财政的主要收入来源。

有数据显示，2012-2021年期间，地方一般公共预算本级收入增长82%，地方一般公共预算支出则从106947亿元，增加至211271.54亿。

一句话，政府支出远高于收入。

这也是多年以来二三四线城市，持续卖地发展楼市的主要原因。

四个一线城市属于财政自给率较高的那一批，它们比较幸运。

沪、深财政自给率高达92%和99%，负债率则仅有63%和24%。

二线城市中，经济活力较高和财政同时比较稳健的，有杭州、苏州、厦门、南京等。

仔细观察会发现，上面几个城市或多或少，曾经出现在全国卖地排行榜的前几名，有的吃到了房地产上行周期的一大波红利。

所谓的新房限价，就是政府要在财政、房企利润和新房价格间，寻找到平衡点。

假设新房限价太死，那么房企造楼的利润就降低，没有动力去投资买地，政府拿不到更多的土地收入，应对不了庞大的开支。

如果新房限价宽松甚至放开，那么开发商就会无视二手房价格，尽量把房子往高端、改善等方面去建造，毕竟居民都想要住更优质的房子。

（来源：全国房价行情网）

放开限价的坏处是，居民就看到房价像脱缰野马一样越来越高，似乎靠收入永远买不到想要的房子，政府尽管拿到了土地收入，却失去了更多的潜在人口流入和买房需求。

楼市限价也好，剩余的限购、限售、限贷也罢，几乎都是围绕着把房价控制在一定范围，并且能够以一定速度持续卖出去这个目标制定的。

在上升周期这个逻辑无法被打破，直到2021和2022两年，楼市开始震荡下行，房企还债洗牌，完美循环才被打破。

因为政府和开发商突然发现，所有人都在观望，真正拿出真金白银买房的人变少了。

于是各种优惠、激励措施就纷纷出台了。

过去一年楼市关键词变成了：

首付比例下降、房贷利率下降、限购放开、团购买房、保交楼、一人买房全家帮忙

中指研究院统计显示，截至2022年12月26日，全国330多个省市县发布宽松政策超1000条。

（深圳的公积金新政 来源：深圳住建局）

其中优化限购超过100条，优化限贷240多条，优化限售41条，调整限价34条。

除了北上广深，其他城市的四限终将陆续变成历史。

城市竞争 更激烈

2022年12月以来，全国多个特大城市开始试水放开限购。

第一批代表城市有西安、厦门、郑州、佛山、东莞和南京，第二批包括杭州、济南。

无论人口在几百万到一千万，还是GDP在几千亿到一万亿，都在托底楼市吸引人口流入。

有媒体报道，杭州临平区近期放宽了南苑街道和乔司街道的限购。

目前杭州萧山、余杭、临平、钱塘、富阳区都有部分街道甚至全区，享受限购放宽，杭州户籍已婚家庭可买2套，外地户口缴纳1个月社保即可买1套。

长沙近期也进一步优化了人才购房政策细则。

当地住建局、市委人才办印发《关于强省会人才购房实施细则》，明确45周岁以下，具有大专以上或者中级专业技术以上资格的人才，落户长沙后可买首套房。

济南是特大城市中，解除限购最彻底的一个。

非本市户籍家庭在济南限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。

2023年之后的一二三线城市竞争，将会更加激烈，争夺的是还有购买力的改善住房人群。

大量中高收入群体，支撑起了一线城市的楼市，这在疫情过去三年里表现得最明显。

数据显示，2020年下半年楼市成交迅速反弹，北上广深四个城市的商品住宅成交量均明显走高，并达到2017年以来的最高点。

2021年，在全国楼市成交普遍大幅下滑的情况，一线城市成交没有下降太多。

进入到2022年，在行业成交规模持续收窄的背景下，在2022年2季度一线城市成交下探的趋势率先趋稳。

北京和广州目前规模基本完成了触底回升，广州商品房成交甚至超过了2020年同期水平。

二线城市里，能和一线竞争的只有少数几个，人口还在增长的城市。

比如杭州。

2021年杭州市商品住宅成交规模达到了2184万平方米，在二线城市中高居首位。

疫情三年对杭州影响确实有，但没有市场预期得那么大。

除此之外，开发商的投资偏好，也是未来楼市的风向标之一。

数据显示，2018年以来房企们在长三角的投资占比持续增加，到2021年底为62%，在珠三角投资占比基本保持在25%左右。

中西部和环渤海的三四线城市，房企投资逐年下滑。

开发商最先撤离的城市，也是四限最先推出的一批城市，它们未来竞争压力最大。

2023年我们最期待的无非是两个字：

复苏

消费在复苏，楼市在复苏，股市也在复苏。

全国此前地方政府两会报告显示，各地把增长目标定在4%到6.5%之间，最高的是海南设立的9.5%。

新冠目前已经处于乙类乙管，制约经济的最大负面因素在逐渐退场。

新冠和四限政策一样，也在逐渐变成历史。

房子作为中国人门槛最高的消费品之一，复苏会略慢于消费。

可以肯定的是，道路很曲折，前途很光明。

楼市最艰难时刻已经过去。